假如房价拐点真的到来多重限制下的楼市你该如何去买房

发布时间：2021-01-07 16:02:14 阅读：次来源：抽纸厂家

摘要: 关于房价不跌论我们已经讨论了很多，尤其是在近年来各种调控措施频繁出台之下，房价依旧坚挺的趋势给了很多人房价不会大跌的底气。那么，面对限购、限贷、限价、限售、“四限”时代来临，作为领跑的一二线等热门城市会首先出现房价大幅下跌的趋势吗？

关于房价不跌论我们已经讨论了很多，尤其是在近年来各种调控措施频繁出台之下，房价依旧坚挺的趋势给了很多人房价不会大跌的底气。那么，面对限购、限贷、限价、限售、“四限”时代来临，作为领跑的一二线等热门城市会首先出现房价大幅下跌的趋势吗？同时，在这样的一个楼市分化趋势越来越明显的状态下，不同城市不同阶段的你该如何去面对楼市浪潮呢？

一线城市房价是否超越西方大城市

一：从房价收入比来看

截至2016年底，深圳的房价收入比超过45年，京沪的房价收入比约为35年，广州的房价收入比超过25年。从这一指标来看，深圳的房价已经是全球大城市中最高的，北京与上海的房价与香港持平，广州的房价与伦敦和新加坡持平。

二：从房价租比来看

深圳的房价房租比超过70倍，北京、上海与广州的房价房租比都在50倍左右。从这一指标来看，深圳的房价仍是全球大城市中最高的，北京、上海与广州的房价则与东京、香港、伦敦持平。

综上所述，中国一线城市的房价已经不亚于西方大城市，深圳的房价甚至显著超过了这些城市。

房价神话会全国停滞还是城市分化

房价永远不会大跌已经成为了一种神话般的信念，如果我们将房价的拐点定义为绝对房价微涨甚至有所回落，那么中国房价是否已经到了拐点?这种拐点是全国房价的整体止涨，还是不同城市出现加速分化?

首先，从短中期来看，分化依然是不同城市的房价大趋势。可以从两个维度来看房价的分化：一是人口流动，目前具有购买力的年轻人口，依然在向一二线核心城市流动;二是优质公共资源的分布，目前，优质的教育、医疗、养老等公共资源，依然集中在一二线城市，特别是一线城市。这就决定了，未来中国核心城市的房价仍可能处于高位，而外围城市的房价很可能持续处于低位。

其次目前中国一线城市的房价，用国际通行标准来衡量，已经处于全球最贵的房价之列。考虑到中国人均收入水平、人口老龄化、潜在增速下降等问题，应该说，房价全面暴涨的阶段已经结束，只是未来房价如何调整仍面临着较大的不确定性而已。

举例来说，如果雄安新区真能分流北京的非首都职能及部分优质公共资源，那么北京房价继续暴涨的可能性就几乎没有了。

如何评估中国房地产金融总体风险

要准确评估中国房地产金融的总体风险，是非常困难的一件事。中国是一个地区差距巨大、经济增长模式仍在转型的发展中国家。一方面，要评估总体上是否存在房地产泡沫、甚至一线城市是否存在房地产泡沫，仍存在广泛争议;另一方面，即使认为一线城市存在房地产泡沫，也很难预测泡沫究竟什么时候破灭。

更重要的是，中国的房地产市场与商业银行体系完全捆绑在一起。这就意味着，房地产价格的大幅下跌可能引爆中国金融系统性风险，这是中国政府将尽力避免的。

因此，房地产泡沫破灭未必成为中国金融危机的起因，而可能是中国其他危机爆发的结果。

如何构建中国楼市调控的长效机制

第一，各地政府增加居住用地的供给。

只有增加供给，才能最终抑制房价上涨。但要让地方政府做到这一点，首先必须加快财税体制改革，让地方政府的财权与事权更加匹配，降低地方政府对土地出让金的依赖程度;

第二，尽快推出房产税。

但推出房产税的前提，是中国政府降低对居民部门征收的其他税费，中国居民部门的实际税负，从国际范围内来看已经很高了;

第三，向民间资本真正开放教育、医疗、养老等服务业。

只有让优质公共资源的分布更广，才能降低通过买房来获取稀缺性公共资源的激励。

不同阶段的人群该如何面对楼市

对年轻人而言，如果是首套自住房，具备能力的话还是应该购买，但要避免高杠杆买房。未来中国城市的房价可能波动性更强，如果杠杆过高，房价发生较小调整，房子的所有权就可能变成银行或者其他贷款人的了。此外，要千万小心由于基准利率上升导致的月供压力变大的风险，最好将月供控制在月收入的50%以内。为了降低杠杆，不妨先买小户型或者较远的住房，等收入上升之后再进行改善。

对于富裕人群而言，通过房地产投资来实现资产增值的最好十年已经过去了。未来的房地产投资，或许应该集中在核心城市的核心地带，也可以考虑养老地产、旅游(躲霾)地产等新的投资形式。即使依然偏向于房地产，也应该考虑全球范围内的房地产投资。总体而言，在增量资产配置方面，应该逐渐降低房产的配置比重，增加股权或其他大类资产的配置比重。

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